我们近日调研了合肥房地产市场，收获如下：
　　合肥楼市近几年运行平稳。合肥常住人口770万，2011~14年商品住宅年均成交面积1,240万平方米，人均1.6平方米，持平于全国。 预计2015年商品住宅销售面积1,260万平方米，销售金额930亿元（排名全国13，与厦门、西安相当，高于郑州、福州），相较往年基本维持平稳势 头。价格方面，商品住宅均价过去五年的年均涨幅6.1%（同期全国6.7%），房价收入比7.4倍（二线城市平均7.5倍），也基本合理。
　　节制供地以防止出现供应过剩是市场平稳的关键所在。在全国新开工面积仍显著高于销售面积的情况下，合肥自2012年至今新开工面积几乎都低于 当年销售面积，客观上体现为持续去库存。若以在建面积这一最大口径指标计算，为年度销售面积的3.3倍（全国4.4倍），市场整体状况十分健康。这得益于 当地政府在供地方面的节制。合肥市过往几年严守每年450万平方米（地面面积）的新增供地计划，即使在全国市场疯长的2013年，也严守供地红线。由于今 年市场在政策刺激下走强，目前合肥可售住宅去化月数仅6个月，远低于二线城市13个月的平均水平，处于供小于求的状态，也意味着未来半年房价将面临比较大 的上涨压力。我们判断当地政府可能适当增加供地计划。显然，在供应不足的时候增加供地，远比在供大于求的情况下处理库存要容易得多。
　　交通枢纽助力人口流入。以一纵一横两条国家级高铁线路（沪汉蓉高铁和京福高铁合福段）为骨架，合肥正在构建米字型高铁路网，预计将助推城市产业升级，并带来持续的人口流入，从而支撑合肥房地产需求。
　　滨湖新区的成功经验。滨湖新区北接合肥主城区、南邻巢湖，距离市中心车程仅20分钟，属于建成区外扩型新区，且面积不大（196平方公里，占 合肥市辖区面积的2%），属于我们认为值得看好的城市新区（参见2015年7月20日研报“岂止于大——全球大城市发展路径研究”）。调研发现，经过近十 年发展，滨湖新区已经成为当地备受追捧的区域，住宅交易量占全市的20%以上，虽然房价高于全市平均价格5~10%，但去化率丝毫不低，品牌开发商楼盘开 盘即售罄的情况比较普遍。
　　建议
　　建议关注包括合肥在内的九大低库存城市的投资机会（详见2015年11月9日研报“2016年H股房地产策略：寻找平淡市场中的亮点”），龙头开发商首推华润，中小市值公司推荐绿城、深控股。
　　风险
　　宏观经济下行风险。

来源： 中金公司  张宇