随着中国城镇化进入以“存量提质”为核心的下半场，城市更新已从地方探索上升为国家战略，成为推动城市高质量发展、回应人民对美好生活向往的关键抓手。近期，《关于持续推进城市更新行动的意见》等一系列顶层文件的出台，标志着城市更新进入了“政策系统引导、模式深度创新、金融协同破局”的新阶段。本文将以安徽省无为市城北及城西片区、马鞍山市花山区湖滨片区两个标志性项目为镜鉴，剖析城市更新如何从宏观政策走向具体项目，探索一条社会效益与经济效益共赢的可持续发展之路。

一、 政策深化：划定底线、明确方向，从“拆改留”到“留改拆”

国家政策体系为城市更新设定了清晰的价值观与操作边界。其核心转变在于：

1、底线思维，防止大拆大建：住建部文件明确划出拆除比例、拆建比、就地安置率等硬性红线，旨在遏制过度房地产化开发，推动更新方式向温和、渐进式转变。

2、目标导向，强调综合效益：政策鼓励更新行动超越物理改造，致力于补齐设施短板、提升公共服务、保护历史文脉、促进产业升级，追求经济、社会、环境效益的统一。

3、机制创新，鼓励市场参与：中央多次强调要完善市场化运作机制，激发社会资本活力。财政部的示范工作与两办意见，均在引导建立多元化、可持续的投融资模式。

4、项目实践中的政策呼应：无为项目（拆除比11.87%）与花山项目（拆除比7.11%）均将拆除面积严格控制在20%红线以内，并保证超50%的就近安置率。这不仅是合规性的体现，更向市场传递了项目坚持“以人为本、有机更新”的稳定预期，为后续融资奠定了信任基石。

二、 模式创新：市场化运作与可持续融资的实践样板

破解资金难题是城市更新落地的关键。两个项目通过构建清晰的商业模式，成功跨越了融资鸿沟。

1. 建设内容与模式概述：

无为市城北城西片区项目：定位为构建“绿色、韧性、智慧新城区”。建设内容涵盖老旧小区综合整治、低效用地再开发、市政基础设施升级、公共服务设施（社区中心、养老、幼儿园）补建、智慧城市系统植入以及生态修复工程。项目采用“一二級联动”模式，由国有平台公司作为市场化实施主体，进行一体化投建运。
花山区湖滨片区项目：以“创客+文创园”为产业引擎，打造城市功能品质活力示范区。重点建设内容包括老旧小区改造、历史风貌街区活化、文创产业空间打造、潮玩文体中心、智慧社区及配套商业、人才公寓等，旨在实现“空间、产业、人口”三重更新。

2. 财务分析与融资破局：

多元收益现金流设计：两个项目均摒弃单一的土地财政依赖，构建了“销售+租赁+运营”的混合收入模型。无为项目收入来自住宅销售、商业租赁、停车、广告及充电服务等；花山项目则规划了住宅销售、商业办公出租、人才公寓与康养租金、停车及物业管理费等。这种长短结合的收入结构，保障了项目全生命周期的现金流稳定。

可融资性关键要素：首先，项目自身具备清晰的市场化还款来源，而非单纯依赖财政承诺。其次，实施主体（如无为的濡城建设、花山的山湖城新公司）作为地方国企，具备专业资质与信用背书。最后，详实的可行性研究报告与全周期风控方案，系统展示了项目的可行性与抗风险能力。

融资成果：在此模式下，总投资46.98亿元的无为项目成功获批银行贷款33亿元；总投资27.2亿元的花山项目获得银行融资20亿元。这证明了金融机构对规划清晰、模式可行、风险可控的城市更新项目的认可。

三、 价值升维：从“空间改造”到“系统焕新”的城市进化

成功的城市更新，本质是一场多维度的价值创造运动。

1、经济价值：激活沉睡资产，培育新动能。通过盘活低效用地、导入新产业（如花山的文创、无为的智慧服务），更新项目为城市培育了新的经济增长点，实现了从“土地资本化”到“产业资本化”的跃升。

2、社会价值：补齐民生短板，促进社会融合。老旧小区改造、公共服务设施增设、公共空间营造直接提升了居民的获得感与幸福感。公众参与机制的建立（如花山项目），更推动了基层治理模式的现代化。

3、文化与环境价值：传承文脉，践行绿色。在更新中注重历史风貌保护（花山），并广泛采用绿色建筑、海绵城市等理念（无为），提升了城市的文化辨识度与生态韧性。

四、未来展望：迈向专业化、金融化、人本化的城市更新2.0时代

基于现有实践，未来城市更新的深化路径日益清晰：

1、运营能力成为核心竞争力：城市更新将从“开发建设主导”转向“长期运营主导”。培育或引入专业的城市运营商，具备资产管理、产业招商、社区服务等综合能力，将是项目成败的关键。

2、融资工具更趋多元化与长期化：除银行贷款外，基础设施REITs、专项债券、政策性金融、绿色金融等工具将被更广泛地应用，以匹配更新项目周期长、收益稳的特点。

3、“人本导向”与“精细治理”深度融合：更新将更加关注社群需求、居民意愿与文化认同，通过“微更新”“针灸式改造”等精细手段，实现包容性发展，让更新成果真正惠及于民。

4、数字化赋能全生命周期管理：BIM、CIM等数字技术将贯穿规划、建设、运营全过程，提升决策科学性、工程精细度和管理效率，智慧城市理念将从“亮点”变为“标配”。

五、结语

无为与花山的实践表明，中国城市更新已探索出一条兼具政策智慧与市场逻辑的可行路径。它不再是简单的旧城改造，而是一场关于城市功能再造、活力复兴与治理升级的深刻变革。展望未来，唯有坚持长期主义的眼光、专业主义的操守和以人为本的初心，推动政策、市场与社会力量形成合力，才能让我们的城市在更新中不断进化，最终实现可持续的高质量发展，构筑真正宜居、韧性、智慧的幸福家园。城市更新的故事，关乎建筑的命运，更关乎城市的未来与人民的福祉，其篇章正在每一位实践者的脚下续写。